Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutu Bulunması Sebebiyle Tahliye: TBK m. 352/3 Rehberi

Kiracının konutunun bulunması halinde tahliye edilmesi, kira hukukunda en çok merak edilen ve uygulamada sıkça karşılaşılan özel sona erme hallerinden biridir. 6098 sayılı TBK m. 352/3'e göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Bu yazıda TBK m. 352/3’ün şartlarını, sürelerini, oturmaya elverişlilik kriterlerini ve Yargıtay’ın emsal kararlarını pratik bir dille açıklıyoruz.

Mevzuat Çerçevesi

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun bulunması sebebiyle tahliye, şu temel düzenlemelerle şekillendirilmiştir:

• TBK m. 352/3: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması halinde, kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirmesini düzenler.

• TBK m. 352/1: Yazılı tahliye taahhütnamesiyle sona erdirmeyi düzenler.

• TBK m. 352/2: Kira bedelini ödemede iki haklı ihtar sebebiyle sona erdirmeyi düzenler.

• TBK m. 353: Dava süresinin uzamasını düzenler. Yazılı bildirimle dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağını hükme bağlar.

• TBK m. 299 vd.: Kira sözleşmesinin genel hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası düzenlemeleri yer almaktadır.

• TBK m. 339: Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanını belirler (6 aydan uzun süreli kiralar).

• Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m. 7/son: TBK öncesi dönemde aynı konuyu düzenleyen hükümdür. Yeni kanunla yani 6098 sayılı TBK ile kapsam, ilçe sınırlarına daraltılmış, hak ise malike değil kiraya verene tanınmıştır.

TBK m. 352/3’e göre tahliye şartları nelerdir?

Kiraya verenin bu hükme dayanarak tahliye davası açabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konutu bulunmalıdır.

• Konut, oturmaya elverişli olmalıdır. Fiziki koşulların uygun olması ve kiracının aile nüfusu, sağlık durumu ve sosyal statüsü açısından ihtiyacını karşılayacak nitelikte olması gerekir.

• Kiraya veren, bu durumu kira sözleşmesinin kurulduğu sırada bilmiyor olmalıdır. Kiraya verenin gerekli araştırmaları yapmamış olması dava hakkını engellemez, aranan şart fiili bilmemedir.

• Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Bu şartların pratik anlamı: Diğer tahliye sebeplerine göre daha kolay bir tahliye sebebidir. Kiraya verenin ihtar çekmesine, konut ihtiyacı bulunmasına veya malik olmasına gerek yoktur. Tahliye davası açma hakkı malik olmasa dahi kiraya verene tanınmıştır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Oturmaya elverişlilik nasıl değerlendirilir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/504 - K.2018/1840 - T.28/02/2018 sayılı kararında, kiracıya ait konutun alan ve konum itibarıyla kiralanan taşınmazdan daha düşük vasıflarda olduğu hallerde, kiracının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre konutun kiracının kullanımına elverişli olup olmadığının araştırılması gerektiğini vurgulamıştır.

Bu kararın pratik anlamı: Beş kişilik nüfusa sahip bir ailenin tek odalı evde oturması beklenemez. Elverişlilik, kiracının aile ihtiyaçlarına göre değerlendirilmelidir.

Eşinin konutu bulunması halinde tahliye istenebilir mi?

Evet. TBK m. 352/3, kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin konutu bulunmasını yeterli görür. Ancak eşlerin birlikte yaşaması şarttır.

• Birlikte yaşama: Eşler arasında boşanma veya ayrılık kararı verilmemiş olmalıdır. Eğitim, iş veya askerlik gibi geçici nedenlerle ayrı yaşama birlikte yaşama şartını ortadan kaldırmaz.

• Eşler ayrı yaşıyorsa: Boşanma davası açılmış veya ayrılık kararı verilmiş eşlerde bu hüküm uygulanmaz.

• Evli olmayanlar: Taraflar evli olmayıp birlikte yaşıyorlarsa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişinin konutu sebebiyle tahliye istenemez.

• Mülkiyet durumu: Konut üzerinde intifa, oturma veya üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar başkasına aitse, kiracının konutu kullanma imkânı bulunmadığından tahliye istenemez.

• Paylı mülkiyet: Kiracı ve eşi dışında başka ortaklar da paylı mülkiyet ilişkisinde bulunuyorsa, kiracı ve eşi tek başlarına tasarruf edemeyeceğinden konut maliki sayılmaz ve tahliye istenemez.

Aynı ilçe sınırı nasıl değerlendirilir?

TBK m. 352/3, mülga kanundaki "aynı şehir veya belediye hudutları" ifadesini "aynı ilçe veya belde belediye sınırları" olarak daraltmıştır. 6360 sayılı Kanun m. 1 ile belde belediyelerinin tüzel kişiliği kaldırıldığından, bu ifadenin uygulamadaki kapsamı tartışmalıdır.

Bu tartışmanın pratik anlamı: İstanbul ve Ankara gibi yüzölçümü büyük ilçelerin bulunduğu şehirlerde, aynı ilçe sınırları içinde olsa bile yerleşim yerleri arasında uzun mesafeler ve farklı sosyoekonomik yapılar bulunabilir. Yargıtay, bu gibi durumlarda kiracının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre konutun kiracının kullanımına elverişli olup olmadığını somut olaya göre değerlendirmektedir.

Tahliye davası ne zamana kadar açılmalıdır?

TBK m. 352/3’e göre kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açmalıdır.

• Belirli süreli sözleşmeler: Sözleşme süresi dolduktan sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Belirsiz süreli sözleşmeler: TBK m. 329 uyarınca altı aylık fesih dönemi sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak fesih yapıldıktan sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Süre uzatma: TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.

• İcra yolu: TBK m. 352/1’in aksine, bu fıkra kapsamında kiraya verenin icraya başvurma hakkı yoktur; yalnızca dava yoluyla sona erdirme mümkündür.

Bu düzenlemelerin pratik anlamı: İhtar çekmeye veya önceden bildirime gerek yoktur. Ancak kiraya veren, TBK m. 353’ten yararlanarak süreyi uzatmak istiyorsa, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalıdır.

Kiracının konutu sebebiyle tahliye davası için ne yapmalıyım?

Kiraya veren olarak TBK m. 352/3’e dayanarak tahliye davası açmayı düşünüyorsanız:

• Kiracının veya eşinin konutunu tespit edin: Tapu kayıtları, vergi kayıtları, abonelik kayıtları ve gerekirse keşif yoluyla kiracı veya eşinin aynı ilçede konutu olup olmadığını araştırın.

• Konutun oturmaya elverişliliğini değerlendirin: Konutun fiziki koşulları, kiracının aile nüfusu, sağlık durumu ve sosyal statüsü açısından oturmaya uygun olup olmadığını inceleyin.

• Eşlerin birlikte yaşayıp yaşamadığını kontrol edin: Kiracı ve eşi hakkında boşanma veya ayrılık kararı varsa bu hüküm uygulanmaz.

• Sözleşme tarihinde bilgi durumunuzu değerlendirin: Kira sözleşmesi yaparken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun varlığını biliyorsanız dava açamazsınız.

• 1 aylık süreyi kaçırmayın: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde davayı sulh hukuk mahkemesinde açın.

• Paylı mülkiyet ve sınırlı ayni hakları kontrol edin: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu üzerinde intifa hakkı veya üçüncü kişi paydaşlığı varsa, kiracı konut maliki sayılamayacağından dava reddedilebilir.

Sonuç

TBK m. 352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırlarında oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde, kiraya verene kolaylaştırılmış bir tahliye imkânı sunmaktadır. Düzenlemenin amacı, kendi evi olan kiracının başkasının evinde daha ucuza oturarak ekonomik adaletsizlik yaratmasını engellemektir. Yargıtay, oturmaya elverişlilik kriterini somut olaya göre, kiracının aile nüfusu, sağlık durumu ve sosyal statüsü çerçevesinde değerlendirmektedir. Belde belediyelerinin kaldırılmasıyla ortaya çıkan kapsam belirsizliği ve büyük ilçelerdeki mesafe sorunları, bu hükmün yeniden ele alınması gerekliliğini ortaya koymaktadır.